Pesquisadora Sara Vieira Rosa explica por que as ZEIS de vazios são decisivas no Plano Diretor de Fortaleza e alerta para pressões do mercado, riscos de retrocessos na Câmara e a urgência de priorizar metade da cidade que vive em assentamentos precários
O debate sobre o novo Plano Diretor de Fortaleza não cabe apenas em planilhas, mapas e gabaritos de altura. Ele atravessa becos, vielas, bacias de esgoto a céu aberto e a rotina de mães que esperam o caminhão do lixo em ruas onde ele nem entra. Foi nessa chave, concreta e urgente, que Sara Vieira Rosa, pesquisadora do LEHAB e professora do Instituto de Arquitetura, Urbanismo e Design, defendeu a centralidade das ZEIS de vazios — áreas destinadas à Habitação de Interesse Social (HIS) — para que a cidade enfim trate suas favelas como prioridade de política pública.
As declarações foram dadas em entrevista ao Programa Café com Democracia, apresentado por Luiz Regadas em 30 de outubro de 2025. Esta matéria foi elaborada a partir do conteúdo do programa da TV Atitude Popular, que discutiu “Favelas e o Plano Diretor de Fortaleza”.
O que está em jogo
Sara explicou que o Plano Diretor é a lei que orienta a política urbana por dez anos e que, em Fortaleza, ele chega atrasado e sob forte disputa. De um lado, instrumentos que tornam o mercado mais flexível, como outorga onerosa e operações urbanas. De outro, mecanismos que reconhecem e protegem territórios populares, como as ZEIS. Segundo a professora, sem terreno público e regrado para HIS, não há como urbanizar assentamentos com a infraestrutura necessária.
“Se a gente não tiver esses terrenos assegurados, a gente não vai conseguir resolver a problemática das favelas”, disse.
Fortaleza real: 600 favelas e metade da população em assentamentos precários
Com base no Plano Local de Habitação de Interesse Social (2012), Sara lembrou que Fortaleza tem mais de 600 favelas e que quase 50% da população vive em assentamentos precários. O plano de 2009 reconhecia 42 ZEIS; a proposta atual amplia para algo entre 85 e 87 áreas, reunindo várias favelas sob um mesmo perímetro. O desafio, sublinhou, não é só mapear, mas tirar do papel os planos específicos, regularizar, urbanizar e produzir novas moradias onde forem necessárias remoções pontuais por risco ou por implantação de redes de água, esgoto e coleta.
Três tipos de ZEIS e por que as de vazios são a peça faltante
A especialista detalhou as ZEIS por ocupação (favelas consolidadas), as ZEIS de conjuntos (grandes conjuntos habitacionais que viraram bolsões de precariedade) e as ZEIS de vazios (ZEIS-3), terrenos sem edificação reservados para produzir HIS e apoiar a urbanização onde houver remoção ou adensamento inadequado.
“Para urbanizar favelas, a gente precisa de terreno. Não só para equipamentos, mas também para realocar famílias e construir novas unidades quando for indispensável”, explicou.
Pressão do mercado e risco de retrocesso na Câmara
Sara relatou pressões para retirar as ZEIS de vazios na tramitação e classificou como “muito feio” um eventual recuo dos vereadores. O alerta vale também para Zonas de Preservação Ambiental, como a floresta do aeroporto e áreas de rota de jandaias, que o campo popular conseguiu reincluir no texto durante a conferência, mas que podem voltar a ser cortadas.
“Os vereadores precisam entender a importância de manter as ZEIS de vazios. Sem isso, a política de HIS não se viabiliza”, afirmou.
Quando o planejar erra o alvo: grandes conjuntos e periferização
A professora criticou a produção de grandes conjuntos periféricos como Cidade Jardim e José Euclides, erguidos em áreas que o Plano Diretor de 2009 considerava de ocupação restrita. Embora tenham infraestrutura básica, a densidade e a distância de serviços e empregos geram sistemas de esgoto saturados e vazios de oferta pública.
“Você joga 10 mil famílias num canto e esquece. Falta ônibus, creche, coleta de lixo. É produção do Estado que reproduz precariedade”, disse.
Verticalização sem contrapartida e ilhas de calor
Sobre a orla e bairros de alto adensamento, Sara lembrou que o Plano Diretor fixava 75 metros de altura, com exceções para 95 metros, mas a outorga onerosa permite subir além disso. O resultado, alertou, é a formação de paredões que bloqueiam ventos predominantes e ampliam ilhas de calor.
“O problema não é só altura. É o volume construído que absorve e irradia calor enquanto empurra o adensamento para onde o vento não entra”, pontuou.
Fortaleza 2040: quando o “plano de projetos” atropela a lei urbana
O Fortaleza 2040 foi classificado por Sara como um cardápio de projetos que muitas vezes contrariava o Plano Diretor vigente, inclusive propondo remoções massivas em áreas como o Cais do Porto e Titanzinho. Houve, por outro lado, a incorporação recente de eixos de centralidade que, no desenho atual, tendem a valorizar o solo e atrair moradia de alta renda, sem necessariamente favorecer quem depende do transporte público.
Pontos positivos e negativos da proposta na Câmara
Positivos: reconhecimento de novas áreas de preservação, manutenção e ampliação de ZEIS, criação de categoria para grandes conjuntos e vitórias pontuais do campo popular nas conferências.
Negativos: flexibilização ampliada ao mercado via outorga onerosa e operações urbanas, risco de desmonte de ZEIS e ZPAs na tramitação acelerada.
“Planejar é importante, mas é importante que seja executado. Sem vigilância social na Câmara, os avanços não se sustentam”, concluiu.
Em resumo
ZEIS-3 são imprescindíveis para urbanizar com inclusão.
Metade da cidade vive em condições precárias e precisa ser prioridade.
A tramitação na Câmara definirá se Fortaleza avança na função social da cidade ou aprofunda o apartheid urbano.
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“Se a gente não tiver esses terrenos assegurados, a gente não vai conseguir resolver a problemática das favelas”
Pesquisadora Sara Vieira Rosa explica por que as ZEIS de vazios são decisivas no Plano Diretor de Fortaleza e alerta para pressões do mercado, riscos de retrocessos na Câmara e a urgência de priorizar metade da cidade que vive em assentamentos precários
O debate sobre o novo Plano Diretor de Fortaleza não cabe apenas em planilhas, mapas e gabaritos de altura. Ele atravessa becos, vielas, bacias de esgoto a céu aberto e a rotina de mães que esperam o caminhão do lixo em ruas onde ele nem entra. Foi nessa chave, concreta e urgente, que Sara Vieira Rosa, pesquisadora do LEHAB e professora do Instituto de Arquitetura, Urbanismo e Design, defendeu a centralidade das ZEIS de vazios — áreas destinadas à Habitação de Interesse Social (HIS) — para que a cidade enfim trate suas favelas como prioridade de política pública.
As declarações foram dadas em entrevista ao Programa Café com Democracia, apresentado por Luiz Regadas em 30 de outubro de 2025. Esta matéria foi elaborada a partir do conteúdo do programa da TV Atitude Popular, que discutiu “Favelas e o Plano Diretor de Fortaleza”.
O que está em jogo
Sara explicou que o Plano Diretor é a lei que orienta a política urbana por dez anos e que, em Fortaleza, ele chega atrasado e sob forte disputa. De um lado, instrumentos que tornam o mercado mais flexível, como outorga onerosa e operações urbanas. De outro, mecanismos que reconhecem e protegem territórios populares, como as ZEIS. Segundo a professora, sem terreno público e regrado para HIS, não há como urbanizar assentamentos com a infraestrutura necessária.
“Se a gente não tiver esses terrenos assegurados, a gente não vai conseguir resolver a problemática das favelas”, disse.
Fortaleza real: 600 favelas e metade da população em assentamentos precários
Com base no Plano Local de Habitação de Interesse Social (2012), Sara lembrou que Fortaleza tem mais de 600 favelas e que quase 50% da população vive em assentamentos precários. O plano de 2009 reconhecia 42 ZEIS; a proposta atual amplia para algo entre 85 e 87 áreas, reunindo várias favelas sob um mesmo perímetro. O desafio, sublinhou, não é só mapear, mas tirar do papel os planos específicos, regularizar, urbanizar e produzir novas moradias onde forem necessárias remoções pontuais por risco ou por implantação de redes de água, esgoto e coleta.
Três tipos de ZEIS e por que as de vazios são a peça faltante
A especialista detalhou as ZEIS por ocupação (favelas consolidadas), as ZEIS de conjuntos (grandes conjuntos habitacionais que viraram bolsões de precariedade) e as ZEIS de vazios (ZEIS-3), terrenos sem edificação reservados para produzir HIS e apoiar a urbanização onde houver remoção ou adensamento inadequado.
“Para urbanizar favelas, a gente precisa de terreno. Não só para equipamentos, mas também para realocar famílias e construir novas unidades quando for indispensável”, explicou.
Pressão do mercado e risco de retrocesso na Câmara
Sara relatou pressões para retirar as ZEIS de vazios na tramitação e classificou como “muito feio” um eventual recuo dos vereadores. O alerta vale também para Zonas de Preservação Ambiental, como a floresta do aeroporto e áreas de rota de jandaias, que o campo popular conseguiu reincluir no texto durante a conferência, mas que podem voltar a ser cortadas.
“Os vereadores precisam entender a importância de manter as ZEIS de vazios. Sem isso, a política de HIS não se viabiliza”, afirmou.
Quando o planejar erra o alvo: grandes conjuntos e periferização
A professora criticou a produção de grandes conjuntos periféricos como Cidade Jardim e José Euclides, erguidos em áreas que o Plano Diretor de 2009 considerava de ocupação restrita. Embora tenham infraestrutura básica, a densidade e a distância de serviços e empregos geram sistemas de esgoto saturados e vazios de oferta pública.
“Você joga 10 mil famílias num canto e esquece. Falta ônibus, creche, coleta de lixo. É produção do Estado que reproduz precariedade”, disse.
Verticalização sem contrapartida e ilhas de calor
Sobre a orla e bairros de alto adensamento, Sara lembrou que o Plano Diretor fixava 75 metros de altura, com exceções para 95 metros, mas a outorga onerosa permite subir além disso. O resultado, alertou, é a formação de paredões que bloqueiam ventos predominantes e ampliam ilhas de calor.
“O problema não é só altura. É o volume construído que absorve e irradia calor enquanto empurra o adensamento para onde o vento não entra”, pontuou.
Fortaleza 2040: quando o “plano de projetos” atropela a lei urbana
O Fortaleza 2040 foi classificado por Sara como um cardápio de projetos que muitas vezes contrariava o Plano Diretor vigente, inclusive propondo remoções massivas em áreas como o Cais do Porto e Titanzinho. Houve, por outro lado, a incorporação recente de eixos de centralidade que, no desenho atual, tendem a valorizar o solo e atrair moradia de alta renda, sem necessariamente favorecer quem depende do transporte público.
Pontos positivos e negativos da proposta na Câmara
Positivos: reconhecimento de novas áreas de preservação, manutenção e ampliação de ZEIS, criação de categoria para grandes conjuntos e vitórias pontuais do campo popular nas conferências.
Negativos: flexibilização ampliada ao mercado via outorga onerosa e operações urbanas, risco de desmonte de ZEIS e ZPAs na tramitação acelerada.
“Planejar é importante, mas é importante que seja executado. Sem vigilância social na Câmara, os avanços não se sustentam”, concluiu.
Em resumo
ZEIS-3 são imprescindíveis para urbanizar com inclusão.
Metade da cidade vive em condições precárias e precisa ser prioridade.
A tramitação na Câmara definirá se Fortaleza avança na função social da cidade ou aprofunda o apartheid urbano.
📺 Programa Café com Democracia
📅 De segunda à sexta
🕙 Das 7h30 às 8h
📺 Ao vivo em: https://www.youtube.com/TVAtitudePopular
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